近日，万科董事长郁亮在一次内部讲话中表示，房地产行业的转折实实在在到来了，要以“活下去”为最终目标。地产龙头尚且如此悲观，房地产企业真的快要“活不下去”了吗？
如果仅从最近的业绩来看，似乎还看不出房地产企业的困境。今年上半年，A股房地产上市公司的净利润同比增长了四成，龙头股万科的净利润也增长了25%。房地产企业看上去依然繁花似锦，万科的郁亮为何出此惊人之语，要以“活下去”为最终目标？
如果说有什么导致房企活不下去的致命伤，那一定是资金和负债压力。众所周知，房地产是一个高负债的行业，国内龙头地产公司的负债率基本上超过80%，恒大的负债率是82%，万科的负债率是85%，碧桂园的负债率是90%，融创的负债率91%，这些龙头房企们，几乎都将高杠杆资金用到了极致。
这种高负债经营模式，对于房企的资金周转和融资能力提出了极高的挑战，如果运转顺利，房企就能够以极小的自有资金撬动极高的利润回报，但是一旦资金链断裂，今天还看似风光无限的房地产巨头，明天就有可能遭遇灭顶之灾。孙宏斌的顺驰，宋卫平的绿城，都曾经因为资金链断裂被迫“卖身”，王健林的万达也不得不断臂求生。所以万科以“活下去”作为最终目标，对于房地产企业而言绝非耸人听闻。
虽然当前房地产市场还算不上已经入冬，但是从销售增速来看，已经让开发商们提前感受到了寒意。统计局刚刚公布的今年前8月房地产销售数据，商品房销售面积同比增长4.0%，看上去仍处在上升阶段，但如果和过去两年对比，增速已经严重放缓。2016年和2017年同期销售面积增速分别是26%和18%，如果按照这样的趋势，随时都可能进入负增长。事实上，部分城市的销量早就进入了负增长，北京今年前8月的销售面积下跌超过30%。
在高负债模式下，开发商快速实现销售回款是保证资金链正常运转的关键所在，一旦销售速度放缓，开发商的资金链就有断裂的危险。如果想要维持资金链的正常运转，开发商必须加强其他融资方式，以弥补销售放缓带来的资金缺口，但不幸的是，在当前市场环境下，房地产企业的融资成本还在显著上升，给房企带来了另外的打击，这反过来又要求房企通过快速销售回款减轻融资压力，由此形成了一个资金链死结。
除了资金层面的压力，房企之所以感受到生存压力，更深层次的原因还在于感知到了前所未有的政策寒冬。过去十年来，国内房地产经历过两次低谷，一次是2008年金融危机爆发，国内房地产量价齐跌，很多城市的房价跌幅都超过了20%甚至更多，另外一次是2012年，当时楼市成交量急剧萎缩，商品房销售面积持续保持负增长。
这两次房地产回调的压力其实大大高于当前这一次，但是从房企的情绪来看，在前两次危机中，房地产企业虽然也是备感压力，但是对于行业前景基本上还是积极乐观，这一次房地产行业的调整幅度远不如前两次，但整个行业都弥漫着前所未有的悲观情绪。
不仅万科喊出了“活下去”的口号，其他很多大型地产商也开始谋划转型，恒大高调进军汽车业，碧桂园也计划将机器人打造成核心业务，甚至多家开发商开始为公司改名，名称中不再出现房地产的字样。为什么开发商们会悲观至此？
开发商们对于政策的变动一向极其敏感，房地产企业之所以集体悲观，除了行业自身冷暖之外，他们第一次感受到政策层面对于房地产企业不再呵护有加。过去20年来，房地产长期被视为国民经济的支柱产业，可谓集万千宠爱于一身的宠儿，虽然在房价过热时也屡有调控，但只不过是溺爱过度后的小小拍打，每次调控打压之后，只要经济出现下行压力，房地产总是被赋予稳增长的重任，政策层面大幅放松，房价很快再度上涨，房企迎来新一轮好日子。
从过去十年房地产行业的两次危机来看，2008年金融危机导致房价大跌，各部委很快就联合救市，购房契税、首付款和贷款利率等快速下调，楼市很快再度迎来大幅上涨。2012年那一次楼市低迷持续了2年时间之后，到了2014年，楼市紧缩政策全面转向，地方政府取消限购，央行大幅放松房地产信贷政策，这一次放松的结果，就是导演了2016年楼市那一轮最疯狂的上涨。
但是这一次，过去屡屡被验证的“打压之后必放松”的模式似乎开始失效了。随着中美贸易战不断升级，稳增长的压力前所未有，但即便如此，政策层面也丝毫没有重启房地产引擎的迹象。虽然紧缩的货币政策已经开始放松，但央妈放出来的水并没有太多泽被楼市，个人房贷利率仍然保持上升势头，甚至住房公积金制度也开始收紧。
和房地产形成鲜明对比的是基建。作为中国经济传统的两大引擎，基建和房地产通常被视为短期之内最能见效的两大法宝。在中美贸易战的硝烟燃起之后，基建引擎第一时间就被重新启动，基建补短板被迅速确认为稳增长的主要手段，而在去年，在地方债务去杠杆的压力之下，国内的基建投资已经开始明显收缩，随着稳增长压力抬头，政策层面对于基建的定位迅速转向。但作为最大的引擎，房地产迄今毫无启动的迹象，房住不炒依然是房地产调控的最高准则。
在经济下行压力面前，开发商们不仅没有得到调控放松的信号，市场反而时有重磅负面消息传出。9月份，广东省传出酝酿取消商品房预售制的消息，全面实施现售。对于资金压力已经极大的开发商，取消预售制的杀伤力相当于核武器级别。虽然这一消息尚处于论证和征求意见阶段，但是已经从侧面说明当前的政策对于开发商毫无放松的迹象。在当惯了20年的宠儿之后，面对当前持续紧缩的政策，房地产企业以“活下去”为目标也就毫不奇怪了。
当然，目前就断言政策层面已经抛弃房地产显然为时过早。房地产是否还能等到政策的春风，未来可以通过中美贸易战的进展来判断。如果中美贸易战继续升级，甚至贸易战升级到金融领域，届时中国经济将面临前所未有的压力，这将成为是否重启房地产引擎的关键时刻。
如果在稳增长的压力下重新刺激房地产，国内房价将再度大幅上涨，房地产企业会迎来又一个春天。反之，如果政策层面继续保持定力，房地产企业迟迟等不到政策春风，预计会有大批房企会真的活不下去。
